آموزش سرمايه گذاري در مسكن با دلفين وست

سرمايه‌گذاري در مسكن براي اكثر افرادي كه در اطراف خود مي‌بينيم يكي از موارد هيجان‌انگيز است. قطعاً افراد از اينكه روش‌هاي پولدار شدن را ياد بگيرند، استقبال مي‌كنند. در حال حاضر در اينترنت و يا كلاس‌هاي حضوري، دوره‌هاي آموزشي بسياري مشاهده مي‌كنيم كه در تبليغات خود مي‌گويند راه و روش سرمايه‌گذاري را با بهترين خروجي آموزش مي‌دهند اما كدام بازار را بايد به‌عنوان بازار سرمايه‌گذاري انتخاب كرد؟ چگونه بايد از اين نوع سرمايه‌گذاري اطمينان حاصل كرد؟ از كجا بايد آغاز نمود و چگونه مي‌توان پولدار شد؟

پاسخ به اين سؤالات براي شروع سرمايه‌گذاري مهم است، براي همين اطلاعات جالبي را با شما در ميان مي‌گذاريم تا موفقيت را لمس كنيد. در دنياي فعلي ما و با توجه به جو اقتصادي حاكم، كار كردن 8 ساعته در شبانه‌روز و حقوق ماهانه نمي‌تواند پاسخگوي نياز خانواده‌هاي ما باشد. با توجه به اينكه ارزش پول هر روز كمتر مي‌شود، پس بايد فكر ديگري كنيم. چگونه مي‌توانيم ارزش پول خود را حفظ كنيم و آينده‌اي مطمئن‌تر براي خود و خانواده خود بسازيم؟

سرمايه‌گذاري

سرمايه‌گذاري يكي از روش‌هايي است كه به كمك آن مي‌توانيم به آينده اميدوارتر باشيم. دراين‌بين سرمايه‌گذاري بر روي مسكن، ملك و مستغلات داراي ثبات بيشتري است و البته اطمينان خاطر بيشتري به فرد مي‌دهد، مخصوصاً در كشور ما. دوره‌هاي آموزش سرمايه‌گذاري در مسكن يكي از آن دوره‌هايي است كه چشم‌انداز خوبي را براي ما مي‌تواند بسازد، همانند يك جرقه كه مي‌تواند يك آتش بزرگ را ايجاد كند. اينكه ما بدانيم با اين رشد تورم و بي‌ارزش شدن پول چگونه سرمايه خود را بيشتر كنيم، قطعاً تك‌تك ما را وسوسه مي‌كند تا شروع به آموزش ديدن براي سرمايه‌گذاري در مسكن كنيم. در اين مقاله قصد داريم تا به‌صورت پله‌پله هر آنچه در خصوص بازار مسكن و ملك بايد بدانيم را با يكديگر مرور كنيم.

چرا آموزش سرمايه‌گذاري بر روي مسكن؟

سرمايه گذاري در مسكن با دلفين وست : كمي به اطراف خود نگاه كنيد. در يك كوچه باريك در وسط شهر، چند خانه در حال ساخت مشاهده مي‌كنيد؟ چند نفر هرروزه در بنگاه‌هاي مشاور املاك به دنبال خانه بوده و از قيمت‌ها شكايت مي‌كنند؟ وقتي پاسخ تمام اين سؤالات را در كنار يكديگر قرار دهيم، متوجه خواهيم شد كه صنعت ساخت‌وساز در ايران بسيار پررونق است و در هر شرايط اقتصادي، مسكن و ملك جز نيازهاي اساسي هر خانواده است كه نمي‌شود از آن فرار كرد. از سوي ديگر اولين موردي كه در آموزش سرمايه‌گذاري مسكن و مستغلات بررسي مي‌شود، بازار كار ساخت‌وساز است. جالب است بدانيد كه در صنعت ساخت به‌صورت متوسط 300 شغل از نوع مستقيم و 1300 شغل به‌صورت غيرمستقيم ايجاد مي‌شود كه افراد از طريق آن‌ها در حال كسب درآمد هستند. با اين توضيح سخت نيست كه متوجه شويم، ايستادن اين صنعت امكان‌پذير نيست.

سرمايه‌گذاري در بازار مسكن و مستغلات داراي ريسك كمتري است كه در ادامه به چرايي اين موضوع پاسخ مي‌دهيم؛ اما تا به اينجا در ذهن داشته باشيد كه مسكن يعني ريسك كم!

آموزش سرمايه‌گذاري در بازار ملك به چه معنايي است؟

قبل از اينكه سرمايه‌گذاري در بازار ملك را به‌عنوان يك روش قابل‌اطمينان انتخاب كنيم، حتماً لازم است تا با مفهوم سرمايه‌گذاري آشنا شويم. درواقع سرمايه‌گذاري به اين معنا است كه كالايي را در حال حاضر خريداري كنيم كه به آن نياز نداريم، اما اين كالا مي‌تواند در آينده رشد زيادي داشته باشد و منجر به سودرساني بيشتر براي ما شود. با اين توضيح اگر كه آن كالاي مدنظر ما ملك و مستغلات است بايد حتماً به سه فاكتور زير توجه كنيم:

سه فاكتور مهم:

• اين سرمايه‌گذاري ما كوتاه‌مدت است يا بلندمدت؟ چند وقت قصد داريم ملك خودمان را نگه‌داريم؟
• ريسك‌هاي موجود در بازار چه چيزهايي هستند؟ آن‌ها را بررسي كنيم.
• نقد شوندگي سرمايه ما چگونه است؟ چقدر طول مي‌كشد تا ملك خودم را بفروشم و پول آن را دريافت كنم؟

شاخص قيمت مسكن تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري­ مي­‌كند. متودولوژي‌­هايي كه عموما جهت محاسبه تغييرات مسكن به كار مي­‌روند، رگرسيون هدانيك، شاخص ميانگين و شاخص­ فروش­‌هاي تكرارشونده هستند.
 

محاسبه شاخص قيمت مسكن در آمريكا

در كشور آمريكا شاخص قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ، از سال ۱۹۶۸ هر ماه توسط انجمن ملي مسكن[۱] (NAR) منتشر مي‌­شود كه بر اساس گزارش معاملات خانه­‌هاي تك خانوار تعيين مي‌گردد. شاخص قيمت مسكن از ميانه قيمت معاملات استفاده مي‌­كند و كيفيت ثابت نيست. شاخص قيمت مسكن  انجمن ملي سازندگان خانه، ميانگين و ميانه قيمت­‌هاي خانه­‌هاي موجود و خانه‌­هاي ساخته شده را در سطح شهرها گزارش مي‌­دهد.در آمريكا شاخص قيمتي S&P/Case-Shiller نيز استفاده مي­‌‌شود و مهم‌ترين شاخص­ اندازه­‌گيري بازار مسكن اين كشور است (استاندارد و پورز 2012). اين شاخص­‌ها تغييرات ارزش مسكن در سطح كل كشور و 20 شهر بزرگ را نشان مي­‌دهند. شاخص شهرهاي بزرگ ماهانه و شاخص كل كشور فصلي گزارش مي‌­شود.

اين شاخص قيمت مسكن در دهه ۸۰ ميلادي توسط كيس و شيلر (۱۹۸۷, ۱۹۸۹) ساخته شد. داده­‌هاي لازم براي ساخت شاخص توسط كمپاني فيسرو[۲]  (يك كمپاني پيشرو در زمينه فناوري اطلاعات، كه داده­‌هاي مربوط به معاملات مسكن را از منابع مختلف جمع آوري مي­‌كند و بعد از بررسي‌­هاي لازم وارد ديتابيس مي‌­كند) انجام مي‌­شود. يك ورژن تعديل شده از روش «فروش تكرارشونده وزني» نيز توسط اداره نظارت بر شركت‌هاي ساختماني فدرال[۳] به عنوان شاخص قيمت فصلي براي خانه‌هاي تك خانوار[۴] ارائه مي­‌شود.

در سوئد شاخص قيمت مسكن چگونه محاسبه مي‌شود؟

در سوئد، شاخص قيمت مسكن SCB با استفاده از ارزيابي ارزش خانه­‌ها (كه بر اساس رگرسيون هدانيك است) به كار مي‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش­‌هاي ارزيابي شده، خانه‌­ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسيم­‌بندي مي‌­كند. وزن‌­ها بر اساس خانه‌­ها موجود در هر گروه (نه خانه­‌هايي كه در آن دوره معامله شده­‌اند) محاسبه مي‌شوند.

محاسبه شاخص قيمت مسكن در انگلستان

در انگلستان شاخص‌­هاي هليفكس[۵]، نيشن وايد[۶] و لند رجيستري[۷] براي بررسي تغييرات قيمت مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرند.

«شاخص لند» رجيستري تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌­گيري مي­‌كند. اين شاخص از تمامي داده‌­هاي معاملات خانه­‌هاي مسكوني استفاده مي‌­كند و بر مبناي فروش­‌هاي تكرارشونده است. ديتابيس لند، رجيستري اطلاعات مربوط به ويژگي‌­هاي خانه­‌ها را ندارد؛ بنابراين شاخص فروش­‌هاي تكرارشونده روش خوبي براي ساخت شاخص با اين ديتابيس است.

شاخص‌­هاي هليفكس و نيشن وايد دو شاخصي است كه در كشور انگلستان بيش­تر به آن­ها استناد مي‌­شود (ليشمن و واتكين، ۲۰۰۲).

«شاخص هليفكس» از داده‌­هاي بزرگ‌ترين وام‌­دهنده مسكن استفاده مي‌­كند. اين شاخص با به كارگيري روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض ساخته شده است و از ويژگي‌­هاي ملك و اطلاعات مربوط به آن مثل: قيمت معامله، مكان، نوع خانه[۸]، سن­ بنا، تعداد اتاق، تعداد سرويس­ بهداشتي، تعداد پاركينگ و فضاي پاركينگ، حياط استفاده مي‌­كند.

«انجمن نيشن وايد» سابقه طولاني در ضبط و تجزيه تحليل داده­‌ها دارد. از سال ۱۹۵۲ ميانگين قيمت معاملات، سالانه توسط نيشن وايد منتشر مي­‌شود. در سال ۱۹۷۲ ميانگين قيمت معاملات براي اولين بار در دوره‌­هاي سه ماهه منتشر ­شد و از سال ۱۹۸۹ شاخص­‌هاي استاندارد شده و كيفيت ثابت توسط نيشن وايد منتشر مي‌شد. اين شاخص‌­ها ابتدا سه ماهه منتشر مي­‌شدند، اما از سال ۱۹۹۳ به صورت ماهانه منتشر مي‎شوند.روش به كار گرفته شده براي ساخت اين شاخص مانند شاخص هليفكس،

شاخص قيمت مسكن تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري­ مي­‌كند. متودولوژي‌­هايي كه عموما جهت محاسبه تغييرات مسكن به كار مي­‌روند، رگرسيون هدانيك، شاخص ميانگين و شاخص­ فروش­‌هاي تكرارشونده هستند.
 

محاسبه شاخص قيمت مسكن در آمريكا

در كشور آمريكا شاخص قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ، از سال ۱۹۶۸ هر ماه توسط انجمن ملي مسكن[۱] (NAR) منتشر مي‌­شود كه بر اساس گزارش معاملات خانه­‌هاي تك خانوار تعيين مي‌گردد. شاخص قيمت مسكن از ميانه قيمت معاملات استفاده مي‌­كند و كيفيت ثابت نيست. انجمن ملي سازندگان خانه، ميانگين و ميانه قيمت­‌هاي خانه­‌هاي موجود و خانه‌­هاي ساخته شده را در سطح شهرها گزارش مي‌­دهد.

در آمريكا شاخص قيمتي S&P/Case-Shiller نيز استفاده مي­‌‌شود و مهم‌ترين شاخص­ اندازه­‌گيري بازار مسكن اين كشور است (استاندارد و پورز 2012). اين شاخص­‌ها تغييرات ارزش مسكن در سطح كل كشور و 20 شهر بزرگ را نشان مي­‌دهند. شاخص شهرهاي بزرگ ماهانه و شاخص كل كشور فصلي گزارش مي‌­شود.

ن شاخص قيمت مسكن در دهه ۸۰ ميلادي توسط كيس و شيلر (۱۹۸۷, ۱۹۸۹) ساخته شد. داده­‌هاي لازم براي ساخت شاخص توسط كمپاني فيسرو[۲]  (يك كمپاني پيشرو در زمينه فناوري اطلاعات، كه داده­‌هاي مربوط به معاملات مسكن را از منابع مختلف جمع آوري مي­‌كند و بعد از بررسي‌­هاي لازم وارد ديتابيس مي‌­كند) انجام مي‌­شود. يك ورژن تعديل شده از روش «فروش تكرارشونده وزني» نيز توسط اداره نظارت بر شركت‌هاي ساختماني فدرال[۳] به عنوان شاخص قيمت فصلي براي خانه‌هاي تك خانوار[۴] ارائه مي­‌شود.

در سوئد شاخص قيمت مسكن چگونه محاسبه مي‌شود؟

در سوئد، شاخص قيمت مسكن SCB با استفاده از ارزيابي ارزش خانه­‌ها (كه بر اساس رگرسيون هدانيك است) به كار مي‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش­‌هاي ارزيابي شده، خانه‌­ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسيم­‌بندي مي‌­كند. وزن‌­ها بر اساس خانه‌­ها موجود در هر گروه (نه خانه­‌هايي كه در آن دوره معامله شده­‌اند) محاسبه مي‌شوند.

محاسبه شاخص قيمت مسكن در انگلستان

در انگلستان شاخص‌­هاي هليفكس[۵]، نيشن وايد[۶] و لند رجيستري[۷] براي بررسي تغييرات قيمت مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرند.

«شاخص لند» رجيستري تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌­گيري مي­‌كند. اين شاخص از تمامي داده‌­هاي معاملات خانه­‌هاي مسكوني استفاده مي‌­كند و بر مبناي فروش­‌هاي تكرارشونده است. ديتابيس لند، رجيستري اطلاعات مربوط به ويژگي‌­هاي خانه­‌ها را ندارد؛ بنابراين شاخص فروش­‌هاي تكرارشونده روش خوبي براي ساخت شاخص با اين ديتابيس است.

شاخص‌­هاي هليفكس و نيشن وايد دو شاخصي است كه در كشور انگلستان بيش­تر به آن­ها استناد مي‌­شود (ليشمن و واتكين، ۲۰۰۲).

«شاخص هليفكس» از داده‌­هاي بزرگ‌ترين وام‌­دهنده مسكن استفاده مي‌­كند. اين شاخص با به كارگيري روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض ساخته شده است و از ويژگي‌­هاي ملك و اطلاعات مربوط به آن مثل: قيمت معامله، مكان، نوع خانه[۸]، سن­ بنا، تعداد اتاق، تعداد سرويس­ بهداشتي، تعداد پاركينگ و فضاي پاركينگ، حياط استفاده مي‌­كند.

«انجمن نيشن وايد» سابقه طولاني در ضبط و تجزيه تحليل داده­‌ها دارد. از سال ۱۹۵۲ ميانگين قيمت معاملات، سالانه توسط نيشن وايد منتشر مي­‌شود. در سال ۱۹۷۲ ميانگين قيمت معاملات براي اولين بار در دوره‌­هاي سه ماهه منتشر ­شد و از سال ۱۹۸۹ شاخص­‌هاي استاندارد شده و كيفيت ثابت توسط نيشن وايد منتشر مي‌شد. اين شاخص‌­ها ابتدا سه ماهه منتشر مي­‌شدند، اما از سال ۱۹۹۳ به صورت ماهانه منتشر مي‎شوند.

روش به كار گرفته شده براي ساخت اين شاخص مانند شاخص هليفكس، روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض است. اين شاخص از داده‌هاي وام استفاده مي‌­كند. ويژگي‌­هاي مسكن كه در شاخص نيشن وايد ديده مي­‌شود شامل مكان، نوع محله (شاخص نيشن وايد انگلستان را بر اساس نوع افرادي كه در يك محله زندگي مي­‌كنند به ۵۴ گروه تقسيم كرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سايز خانه، تعداد حمام و دستشويي، تعداد اتاق، نوع پاركينگ (يك پاركينگ، دو پاركينگ و بدون پاركينگ) و اينكه خانه نوساز است يا خير

نحوه محاسبه شاخص قيمت مسكن در ايران

در ايران بانك مركزي براي بازار مسكن تهران شاخص ميانگين معاملات را به صورت ماهانه منتشر مي‌كند.

اما شاخص ميانگين معاملات شاخص دقيقي نيست. از اين رو كيليد، شاخصي به نام شاخص كيليد تعريف كرده كه علاوه بر ويژگي‎هاي ظاهري خانه‎هاي معامله‎شده (مانند متراژ، سال ساخت و …) ديگر عوامل تعيين‎كننده را هم در نظر گرفته و تاثير آن‎ها را در محاسبه اين شاخص در بررسي مي كند.يكي از مهم‌ترين دغدغه‌هاي خريداران مسكن قبل از خريد خانه، پيش‌بيني روند رشد قيمت ملك در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌اي را انتخاب كنند كه با گذشت زمان، بيشترين رشد قيمت را داشته باشد.دسترسي به اطلاعات و داده‌هاي دقيق و ارزشمندي مثل تعداد معاملات ثبت شده سرمايه گذاري در هر منطقه، ميانگين قيمت معاملات و روند تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات گوناگون به خريداران و سرمايه‌گذاران اين حوزه كمك مي‌كند تا فرصت‌هاي بازار مسكن را به درستي شناسايي كرده و بهترين تصميم را نه بر پايه پيش‌بيني‌هاي شهودي بلكه بر اساس رفتار واقعي بازار مسكن اتخاذ كنند.همين دغدغه انگيزه‌اي شد تا تيم دانش‌بنيان كيليد امكان جديدي را تحت عنوان «فرصت‌هاي بازار مسكن» در اختيار كاربران قرار دهد. خريداران خانه با مراجعه به اين بخش مي‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفيدي را در قالب جدول و نمودارهاي ساده مشاهده كنند.

صفحه «فرصت‌هاي بازار مسكن» نه تنها دسترسي به اطلاعاتي نظير ميانگين قيمت كل خانه و ميانگين قيمت هر مترمربع در هر منطقه را براي كاربران فراهم مي‌كند، بلكه امكان مقايسه قيمت‌ها و ميزان رشد و تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات مختلف را براي آنها فراهم مي‌كند تا بهترين تصميم را بر اساس اطلاعات دقيق از شرايط فعلي و روند تغييرات بازار مسكن اتخاذ كنند.

[۱] National Association of Realtors
[۲] Fiserv Inc
[۳] Federal Housing Enterprise Oversight
[۴] single-family detached
[۵] Halifax
[۶] Nationwide
[۷] Land Registry
[۸] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached or terraced, bungalow, flat)

روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض است. اين شاخص از داده‌هاي وام استفاده مي‌­كند. ويژگي‌­هاي مسكن كه در شاخص نيشن وايد ديده مي­‌شود شامل مكان، نوع محله (شاخص نيشن وايد انگلستان را بر اساس نوع افرادي كه در يك محله زندگي مي­‌كنند به ۵۴ گروه تقسيم كرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سايز خانه، تعداد حمام و دستشويي، تعداد اتاق، نوع پاركينگ (يك پاركينگ، دو پاركينگ و بدون پاركينگ) و اينكه خانه نوساز است يا خير

نحوه محاسبه شاخص قيمت مسكن در ايران

در ايران بانك مركزي براي بازار مسكن تهران شاخص ميانگين معاملات را به صورت ماهانه منتشر مي‌كند.

اما شاخص ميانگين معاملات شاخص دقيقي نيست. از اين رو كيليد، شاخصي به نام شاخص كيليد تعريف كرده كه علاوه بر ويژگي‎هاي ظاهري خانه‎هاي معامله‎شده (مانند متراژ، سال ساخت و …) ديگر عوامل تعيين‎كننده را هم در نظر گرفته و تاثير آن‎ها را در محاسبه اين شاخص در بررسي مي كند.يكي از مهم‌ترين دغدغه‌هاي خريداران مسكن قبل از خريد خانه، پيش‌بيني روند رشد قيمت ملك در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌اي را انتخاب كنند كه با گذشت زمان، بيشترين رشد قيمت را داشته باشد.دسترسي به اطلاعات و داده‌هاي دقيق و ارزشمندي مثل تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه، ميانگين قيمت معاملات و روند تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات گوناگون به خريداران و سرمايه‌گذاران اين حوزه كمك مي‌كند تا فرصت‌هاي بازار مسكن را به درستي شناسايي كرده و بهترين تصميم را نه بر پايه پيش‌بيني‌هاي شهودي بلكه بر اساس رفتار واقعي بازار مسكن اتخاذ كنند.همين دغدغه انگيزه‌اي شد تا تيم دانش‌بنيان كيليد امكان جديدي را تحت عنوان «فرصت‌هاي بازار مسكن» در اختيار كاربران قرار دهد. خريداران خانه با مراجعه به اين بخش مي‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفيدي را در قالب جدول و نمودارهاي ساده مشاهده كنند.

صفحه «فرصت‌هاي بازار مسكن» نه تنها دسترسي به اطلاعاتي نظير ميانگين قيمت كل خانه و ميانگين قيمت هر مترمربع در هر منطقه را براي كاربران فراهم مي‌كند، بلكه امكان مقايسه قيمت‌ها و ميزان رشد و تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات مختلف را براي آنها فراهم مي‌كند تا بهترين تصميم را بر اساس اطلاعات دقيق از شرايط فعلي و روند تغييرات بازار مسكن اتخاذ كنند. منبع

[۱] National Association of Realtors
[۲] Fiserv Inc
[۳] Federal Housing Enterprise Oversight
[۴] single-family detached
[۵] Halifax
[۶] Nationwide
[۷] Land Registry

[۸] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached

 orterraced,bungalow, flat

اقتصاد نيوز: علاوه بر طلا و دلار كه همواره در كشورهاي در حال توسعه مورد استقبال قرار دارند، شايد مطمئن‌ترين و پربازده‌ترين سرمايه‌گذاري در كشور ما، سرمايه‌گذاري در بازار مسكن باشد. زماني كه اين بازار در رونق بود سازندگان و مالكان زمين‌ها و منازل مسكوني سودهاي كلان چند برابري از ساخت‌و‌ساز كسب مي‌كردند.

به گزارش اقتصادنيوز؛ هر فرد در طول دوران زندگي خود همواره براي زندگي بهتر در آينده يا مقابله با حوادث پيش‌بيني نشده، بخشي از درآمد فعلي خود را مصرف نمي‌كند. به اين بخش از درآمد كه مصرف آن به آينده موكول مي‌شود، پس‌انداز گفته مي‌شود. اما اقتصاد براي پس‌اندازها نيز طرح و برنامه‌اي دارد تا هم پس‌اندازكنندگان در آينده متضرر نشوند و هم منابع اندوخته شده در اقتصاد كشور به‌كار گرفته شود. حالتي كه در آن از پس‌انداز شما در فعاليتي استفاده مي‌شود و از درآمد حاصل از آن، ميزاني به شما پرداخت مي‌شود، سرمايه‌گذاري گفته مي‌شود. به بيان ‌ديگر اصولا اقتصاد سيستم خود را به‌گونه‌اي طراحي كرده كه همواره پس‌اندازهاي كل افراد معادل سرمايه‌گذاري كل آنها در اقتصاد است.

پربازده‌ترين سرمايه‌گذاري در شركت هاي سرمايه گذاري در مسكن

معمول‌ترين نوع پس‌انداز يا سرمايه‌گذاري سپرده كردن پول در بانك است. اين ساده‌ترين نوع سرمايه‌گذاري است كه ريسك آن نيز در حد بسيار پاييني است. خيلي ساده شما پول خود را در حسابي خاص كه داراي سود و مزاياي مشخص است سپرده مي‌كنيد و در پايان قرارداد (مثلا يك سال) به آن‌چه منتظرش بوديد، خواهيد رسيد. اما گونه‌هاي ديگري از سرمايه‌گذاري وجود دارد كه شايد در شبكه‌هاي اجتماعي بارها تبليغاتي درباره آن ديده باشيد، اما به‌دليل سهم كم آنها در سبد دارايي خانوارهاي ايراني تاكنون پس‌انداز خود را در آنها سرمايه‌گذاري نكرده باشيد. بازار سهام گونه‌اي از سرمايه‌گذاري است كه با خريد سهمي از يك شركت سرمايه گذاري در مسكن خاص، شما به يكي از مالكان جزء آن تبديل مي‌شويد و در صورت سوددهي شركت در پايان دوره مالي كه معمولا يك‌سال است شما نيز در سود آن سهيم خواهيد شد.

سهم كم بازار سهام در سبد دارايي كشور معلول فاكتورهاي زيادي است كه شايد مهم‌ترين آن محدود بودن صنايع كشور، ارتباط كم بازار سهام با بازارهاي جهاني و پويايي پايين اين بازار است كه از بازده مورد انتظار و جذابيت آن كاسته و بخش كمي از پس‌انداز مردم را به خود جذب مي‌كند. برخي اوقات نيز اوراق مشاركت توسط دولت منتشر مي‌شود كه در بيان ساده دولت براي انجام طرح‌ها و پروژه‌هاي خود نيازمند سرمايه‌گذاري مردم است. تحت اين شرايط شما اوراق مشاركت را از بانك خريداري كرده و در پايان اجراي طرح، سودي برابر آن‌چه روي اوراق نوشته شده است، دريافت خواهيد كرد. اين نوع سرمايه‌گذاري نيز در كشور مقطعي بوده و به‌رغم اينكه در بسياري مواقع سود مناسبي ارائه مي‌دهد، اما نمي‌تواند جرياني پيوسته براي سرمايه‌گذاري را در اقتصاد كشور شكل دهد.

در اقتصادهاي پيشرفته گونه جذابتري براي سرمايه‌گذاري نيز وجود دارد كه بازار اوراق قرضه نام دارد. هر شركت با توجه به نياز خود نوعي برگ قرض با سودي مشخص يا شناور كه ممكن است در طول زمان تغيير كند، منتشر مي‌كند و مردم با خريد اين اوراق پول خود را به شركت قرض داده و در پايان دوره بسته به موفقيت يا عدم موفقيت شركت ميزاني سود نصيبشان مي‌شود. از جمله عواملي كه موجب پويايي اين بازار مي‌شود امكان خريد و فروش اوراق قرضه بين مردم است. به‌ديگر بيان شما مي‌توانيد ورق‌هاي قرض يك شركت را با اوراق قرضه شركت ديگر مبادله كنيد. در پايان دوره هر كسي كه اوراق قرضه در دستان اوست، طرف طلبكار شركت خواهد بود.

اگرچه در اقتصادهاي بزرگ و پيشرفته حجم قابل‌توجهي از سرمايه‌گذاري روانه بازار سهام يا اوراق قرضه مي‌شود، اما در كشورهاي در حال توسعه كه از فقدان بخش صنعتي بزرگ و پويا در اقتصاد رنج مي‌برند، وجوه سرازير شده به بازار سهام ناچيز بوده و در برخي موارد مثل كشور ما براساس قانون بانكداري غير‌ربوي وجود بازار اوراق قرضه نيز منتفي است. در اين ميان بانك‌ها يگانه منبع قابل‌اتكا براي سرمايه‌گذاري مردم خواهند بود. اما اگر سود بانكي كاهش يابد يا ميزان تورم بيش از سود بانكي باشد چه اتفاقي مي‌افتد؟ وقتي سود بانكي كم باشد و تورم نيز دائما در حال نوسان بوده و گاهي بالاتر از سود بانكي نيز باشد؛ به اين معني است كه اگر پول خود را در بانك سپرده كنيد نه‌تنها سود نمي‌كنيد حتي متضرر نيز مي‌شويد. تبديل پول به طلا در حقيقت محافظت از پول در مقابل تورم است.

همچنين بخوانيد : نكات مهم سرمايه گذاري در طلا

هر اتفاقي كه بيفتد طلا كالايي است كه در سراسر دنيا قابل مبادله است و تجربه نشان داده در شرايط تورمي قيمت اين كالا نيز افزايش مي‌يابد. دلار نيز يكي از راه‌هاي كسب درآمد از پس‌انداز است كه شايد بتواند در مقاطعي از زمان سود مناسبي براي صاحبان آن به ارمغان آورد. دلار ارزي بين‌المللي است كه هميشه تقاضا براي آن وجود دارد. حتما شما نيز مشاهده كرده‌ايد در زماني كه قيمت دلار در حال افزايش است چه صف‌هاي طولاني جلوي برخي بانك‌ها و صرافي‌ها تشكيل مي‌شود. اما شايد مطمئن‌ترين و پربازده‌ترين سرمايه‌گذاري در كشور، سرمايه‌گذاري در بازار مسكن باشد. زماني كه اين بازار در رونق بود سازندگان و مالكان زمين‌ها و منازل مسكوني سودهاي كلان چند برابري از ساخت‌و‌ساز كسب مي‌كردند. در حال حاضر وضعيت چگونه است؟ شايد شما بگوييد ديگر اكنون بازار مسكن رونقي ندارد و سرمايه‌گذاري در آن حتي ضرر هم دارد يا بسياري را مي‌شناسم كه ميلياردها تومان سرمايه آنها در بازار مسكن خوابيده و مشتري براي آن وجود ندارد.

اما از يك منظر همچنان مسكن پربازده‌ترين و مطمئن‌ترين سرمايه‌گذاري است. حتما مي‌دانيد قيمت مسكن همواره با افزايش تورم بالا مي‌رود. زماني كه مردم قدرت خريد مناسبي داشتند اين افزايش قيمت در مقابل توان خريد متقاضيان قرار مي‌گرفت و خريد و فروش مسكن در سطح بالايي انجام مي‌شد و ظرف مدت يكي دو سال، سرمايه فعالان بازار مسكن چندين برابر مي‌شد. در شرايط فعلي قدرت خريد مردم كاهش يافته و مردم توانايي خريد مسكن را ندارند اين امر به مثابه كاهش تقاضا در بازار مسكن براي خريد است. توجه داشته باشيد مردم فعلا نمي‌توانند مسكن خريداري كنند اما آيا مي‌توانند بدون مسكن زندگي كنند؟ پاسخ مشخص است، وقتي نمي‌توانند از پس هزينه خريد مسكن برآيند، بالطبع ناگزيرند مسكني براي خود رهن و اجاره كنند. بنابراين اگر ريسك بازار طلا و نوسانات قيمتي اين كالا و دلار، همچنين سود پايين بانكي را بخواهيم با درآمد ماهانه و سالانه مسكن مقايسه كنيم، مي‌توان گفت بازار رهن و اجاره مسكن پربازده‌ترين و باثبات‌ترين بازار براي سرمايه‌گذاري بوده كه سال‌هاي طولاني قانون صدي‌ سه، بر آن حاكم است.مرتضي زارع/ پژوهشگر اقتصادي

منبع

دنياي اقتصاد هميشه غير قابل پيش بيني و ريسك پذير بوده و هست. به خصوص در سال هاي اخير كه تغييرات سياسي و تحولات بازار جهاني تاثير شگرفي بر عالم اقتصاد گذاشته است. در چنين شرايطي مسلما مردم عادي قادر به تشخيص بهترين و سودآورترين سرمايه گذاري نخواهند بود!

3عامل مهم در سرمايه گذاري :

1- بازدهي انتظاري 2- ريسك 3- نقدشوندگي. 

سرمايه گذاري روي دلار

 بازار ارز، پرنوسان و پرريسك است. عوامل متعددي بر روند آتي قيمت انواع ارز اثر مي گذارد؛ از روابط سياسي و آينده برجام تا عملكرد اقتصاد ملي (صادرات و واردات) و سياست هاي بانك مركزي درباره ارز تك نرخي، ارزش پول ملي، تورم و تقويت صادرات.در يك حالت خوش بينانه چنان چه دلار تا يك سال آينده به پنج هزار تومان برسد، بازدهي سرمايه گذاري در آن كمتر از 15 درصد خواهد بود كه به ريسك هايش نمي ارزد. مگر آن كه جهشي ارزي در راه باشد كه احتمال آن بسيار اندك است.

سرمايه گذاري در ملك

متوسط قيمت مسكن در پايتخت در آذر 96 نسبت به آذر 95 حدود 15 درصد رشد كرده است. 

عوامل موثر بر قيمت مسكن در آينده:

:1- سياست هاي دولت در بافت فرسوده و مسكن اجتماعي و نحوه اجرايي شدن آن
 2- رشد اقتصادي و قدرت خريد مردم
 3- جديت دولت در اجراي قوانيني چون ماليات بر خانه خالي و.... با توجه به افزايش تقاضا از محل صندوق يكم و... براي خريد مسكن و همچنين افزايش قيمت تمام شده انتظار اين است كه طي سال آتي نيز متوسط قيمت به همين اندازه يا بيشتر رشد كند. البته مشكل مثل ارز همگن نيست و آن چه گفته شد مربوط به متوسط واحدهاي معامله شده بود؛ واحدهاي بزرگ و لوكس متقاضي كمي دارند و رشد قيمت كمتري هم خواهند داشت.

سرمايه گذاري در كسكن بهتر است يا دلار؟؟

 اگر شرايط بازار مسكن را در مقايسه با سه بازار رقيب يعني سكه، ارز و بورس بررسي كنيم متوجه مي‌شويم اين بازار نسبت به آن‌ها از رشد كمتري برخوردار بوده اما نسبت به سال‌هاي قبل اوضاع مناسب‌تري داشته است. بخش مسكن شهر تهران در 12 ماهه سال 1396 رشد 11.5 درصدي قيمت را تجربه كرد؛ در حالي كه رشد قيمت سكه در 10 ماهه سال قبل 25 درصد، ارز 21 درصد و بورس تهران 28 درصد بود.

اين در حالي است كه سرمايه گذاري در مسكن در سال 1395 رشد قيمت 5.4 درصدي را تجربه كرده بود كه نشان‌دهنده رشد 2.1 برابري نسبت به سال قبل از آن است.

التهاب غافلگيركننده بازار ارز در ابتداي سال جاري، اولين تاثير را با ركود معاملاتي در بازار مسكن ايجاد كرد. در اسفندماه سال گذشته به دنبال افزايش 26 درصدي ميانگين قيمت مسكن شهر تهران كه در بعضي مناطق تا 41 درصد هم جهش يافته بود سرعت معاملات به شدت افت كرد.

تا پيش از جهش نرخ دلار پيش‌بيني بر رونق تدريجي بازار مسكن در سال 1397 بود كه پس از آن پيش‌بيني‌ها دچار چالش شد؛ اما اقدام يكباره دولت در تك نرخي كردن نرخ ارز و كنترل قيمت دلار در محدوده 4200 تومان شرايطي را ايجاد كرده كه تحليل وضعيت آينده بازار مسكن را مشكل كرده است.

اگر نرخ دلار را 4200 تومان در نظر بگيريم يعني سكه هم‌اكنون 450 هزار تومان حباب دارد و روي كاغذ بايد فعالان اقتصادي از خريد سكه اجتناب كنند و بنابراين بازار سكه دچار افت خواهد شد. در آن صورت مي‌توان انتظار داشت كه سرمايه‌ها وارد بازارهاي مسكن و بورس شود؛ اگرچه در اقتصاد ايران هيچ چيز قابل پيش‌بيني نيست.

وزير راه و شهرسازي در خصوص پيش‌بيني از وضعيت بازار مسكن در سال 1397 مي‌گويد: به نظرم بازار ارز و طلا همچنان نسبت به بازار مسكن جذابيت بيشتري در سال جديد خواهند داشت.
با اين حال مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با مروري بر وضعيت بازار مسكن از سال 1392 تاكنون، شرايط اقتصادي حاكم بر كشور و ساير متغيرهاي اقتصادي تاثيرگذار بر بازار مسكن گفت: تقريبا از نيمه دوم سال 1396 شاهد بوديم كه قيمت‌ها و معاملات در بخش مسكن به ويژه در شهر تهران رشد پيدا كرد. متعاقب آن پروانه‌هاي ساختماني و سرمايه‌ گذاري در ساختمان‌هاي شروع شده نيز رشد يافت. بنابراين شاخص‌ها نشان مي‌دهند كه بازار مسكن دچار تغيير و تحول شده است. پيش‌بيني مي‌كنيم سال 1397 روند رونق مسكن با افزايش ملايم قيمت‌ها ادامه پيدا كند.

10  نكته جهت سرمايه گذاري در ملك

در مقايسه با ملك، سرمايه گذاري روي زمين بيشتر توصيه مي شود چرا كه زمين، هميشه گران ترين كالا در بازار مسكن بوده و هست و سرمايه گذاران خبره اين را خوب مي دانند و بيشترين دارايي غيرنقدي آنها زمين هايي است كه در زمان مناسب خريده اند.كسب و كار: در اين سال ها خانه و زمين بين فعالان اقتصادي به حوزه اي سودآور براي سرمايه گذاري معروف شده است. اين حوزه اقتصادي در ايران، هميشه به دلايل ديگري هم مهم و پررونق بوده است؛ به اين معنا كه در مقاطع زماني مختلف و به رغم تحولات سياسي و اقتصادي متنوعي كه در سياست هاي پولي يا بازارهاي موازي اتفاق مي افتد، 

حوزه مسكن همواره به عنوان يكي از كم ريسك ترين بخش ها در برگشت سرمايه باقي مانده است.البته در مقايسه با ملك، سرمايه گذاري روي زمين بيشتر توصيه مي شود چرا كه زمين، هميشه گران ترين كالا در بازار براي سرمايه گذاري در ملك بوده و هست و سرمايه گذاران خبره اين را خوب مي دانند و بيشترين دارايي غيرنقدي آنها زمين هايي است كه در زمان مناسب خريده اند. البته هميشه هم خريد زمين با آگاهي قبلي و در پي تحليل بازار اتفاق نمي افتد. 

معمولا حوزه ساخت و ساز مسكن شاهد حضور سرمايه گذاراني است كه بدون كمترين تجربه اي و تنها با اميد كسب سود وارد اين بازار شده و مي شوند؛ در اينجا نگاهي گذرا خواهيم داشت به 10 راهكاري كه بايد در زمان خريد خانه يا زمين به آنها توجه كنيد، بخصوص اگر در اين زمينه تازه كار هم هستيد.

 منبع