شاخص قيمت مسكن تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري مي‌كند. متودولوژي‌هايي كه عموما جهت محاسبه تغييرات مسكن به كار مي‌روند، رگرسيون هدانيك، شاخص ميانگين و شاخص فروش‌هاي تكرارشونده هستند.
محاسبه شاخص قيمت مسكن در آمريكا
در كشور آمريكا شاخص قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ، از سال ۱۹۶۸ هر ماه توسط انجمن ملي مسكن[۱] (NAR) منتشر ميشود كه بر اساس گزارش معاملات خانه‌هاي تك خانوار تعيين مي‌گردد. شاخص قيمت مسكن از ميانه قيمت معاملات استفاده مي‌كند و كيفيت ثابت نيست. شاخص قيمت مسكن انجمن ملي سازندگان خانه، ميانگين و ميانه قيمت‌هاي خانه‌هاي موجود و خانه‌هاي ساخته شده را در سطح شهرها گزارش مي‌دهد.در آمريكا شاخص قيمتي S&P/Case-Shiller نيز استفاده ميشود و مهم‌ترين شاخص اندازه‌گيري بازار مسكن اين كشور است (استاندارد و پورز 2012). اين شاخص‌ها تغييرات ارزش مسكن در سطح كل كشور و 20 شهر بزرگ را نشان مي‌دهند. شاخص شهرهاي بزرگ ماهانه و شاخص كل كشور فصلي گزارش ميشود.
اين شاخص قيمت مسكن در دهه ۸۰ ميلادي توسط كيس و شيلر (۱۹۸۷, ۱۹۸۹) ساخته شد. داده‌هاي لازم براي ساخت شاخص توسط كمپاني فيسرو[۲] (يك كمپاني پيشرو در زمينه فناوري اطلاعات، كه داده‌هاي مربوط به معاملات مسكن را از منابع مختلف جمع آوري مي‌كند و بعد از بررسي‌هاي لازم وارد ديتابيس مي‌كند) انجام ميشود. يك ورژن تعديل شده از روش «فروش تكرارشونده وزني» نيز توسط اداره نظارت بر شركت‌هاي ساختماني فدرال[۳] به عنوان شاخص قيمت فصلي براي خانه‌هاي تك خانوار[۴] ارائه ميشود.
در سوئد شاخص قيمت مسكن چگونه محاسبه ميشود؟
در سوئد، شاخص قيمت مسكن SCB با استفاده از ارزيابي ارزش خانه‌ها (كه بر اساس رگرسيون هدانيك است) به كار مي‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش‌هاي ارزيابي شده، خانه‌ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسيم‌بندي مي‌كند. وزن‌ها بر اساس خانه‌ها موجود در هر گروه (نه خانه‌هايي كه در آن دوره معامله شده‌اند) محاسبه مي‌شوند.
محاسبه شاخص قيمت مسكن در انگلستان
در انگلستان شاخص‌هاي هليفكس[۵]، نيشن وايد[۶] و لند رجيستري[۷] براي بررسي تغييرات قيمت مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرند.
«شاخص لند» رجيستري تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري مي‌كند. اين شاخص از تمامي داده‌هاي معاملات خانه‌هاي مسكوني استفاده مي‌كند و بر مبناي فروش‌هاي تكرارشونده است. ديتابيس لند، رجيستري اطلاعات مربوط به ويژگي‌هاي خانه‌ها را ندارد؛ بنابراين شاخص فروش‌هاي تكرارشونده روش خوبي براي ساخت شاخص با اين ديتابيس است.
شاخص‌هاي هليفكس و نيشن وايد دو شاخصي است كه در كشور انگلستان بيشتر به آنها استناد ميشود (ليشمن و واتكين، ۲۰۰۲).
«شاخص هليفكس» از داده‌هاي بزرگ‌ترين وام‌دهنده مسكن استفاده مي‌كند. اين شاخص با به كارگيري روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض ساخته شده است و از ويژگي‌هاي ملك و اطلاعات مربوط به آن مثل: قيمت معامله، مكان، نوع خانه[۸]، سن بنا، تعداد اتاق، تعداد سرويس بهداشتي، تعداد پاركينگ و فضاي پاركينگ، حياط استفاده مي‌كند.
«انجمن نيشن وايد» سابقه طولاني در ضبط و تجزيه تحليل داده‌ها دارد. از سال ۱۹۵۲ ميانگين قيمت معاملات، سالانه توسط نيشن وايد منتشر ميشود. در سال ۱۹۷۲ ميانگين قيمت معاملات براي اولين بار در دوره‌هاي سه ماهه منتشر شد و از سال ۱۹۸۹ شاخص‌هاي استاندارد شده و كيفيت ثابت توسط نيشن وايد منتشر مي‌شد. اين شاخص‌ها ابتدا سه ماهه منتشر مي‌شدند، اما از سال ۱۹۹۳ به صورت ماهانه منتشر مي‌شوند.روش به كار گرفته شده براي ساخت اين شاخص مانند شاخص هليفكس،
شاخص قيمت مسكن تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري مي‌كند. متودولوژي‌هايي كه عموما جهت محاسبه تغييرات مسكن به كار مي‌روند، رگرسيون هدانيك، شاخص ميانگين و شاخص فروش‌هاي تكرارشونده هستند.
محاسبه شاخص قيمت مسكن در آمريكا
در كشور آمريكا شاخص قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ، از سال ۱۹۶۸ هر ماه توسط انجمن ملي مسكن[۱] (NAR) منتشر ميشود كه بر اساس گزارش معاملات خانه‌هاي تك خانوار تعيين مي‌گردد. شاخص قيمت مسكن از ميانه قيمت معاملات استفاده مي‌كند و كيفيت ثابت نيست. انجمن ملي سازندگان خانه، ميانگين و ميانه قيمت‌هاي خانه‌هاي موجود و خانه‌هاي ساخته شده را در سطح شهرها گزارش مي‌دهد.
در آمريكا شاخص قيمتي S&P/Case-Shiller نيز استفاده ميشود و مهم‌ترين شاخص اندازه‌گيري بازار مسكن اين كشور است (استاندارد و پورز 2012). اين شاخص‌ها تغييرات ارزش مسكن در سطح كل كشور و 20 شهر بزرگ را نشان مي‌دهند. شاخص شهرهاي بزرگ ماهانه و شاخص كل كشور فصلي گزارش ميشود.
ن شاخص قيمت مسكن در دهه ۸۰ ميلادي توسط كيس و شيلر (۱۹۸۷, ۱۹۸۹) ساخته شد. داده‌هاي لازم براي ساخت شاخص توسط كمپاني فيسرو[۲] (يك كمپاني پيشرو در زمينه فناوري اطلاعات، كه داده‌هاي مربوط به معاملات مسكن را از منابع مختلف جمع آوري مي‌كند و بعد از بررسي‌هاي لازم وارد ديتابيس مي‌كند) انجام ميشود. يك ورژن تعديل شده از روش «فروش تكرارشونده وزني» نيز توسط اداره نظارت بر شركت‌هاي ساختماني فدرال[۳] به عنوان شاخص قيمت فصلي براي خانه‌هاي تك خانوار[۴] ارائه ميشود.
در سوئد شاخص قيمت مسكن چگونه محاسبه ميشود؟
در سوئد، شاخص قيمت مسكن SCB با استفاده از ارزيابي ارزش خانه‌ها (كه بر اساس رگرسيون هدانيك است) به كار مي‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش‌هاي ارزيابي شده، خانه‌ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسيم‌بندي مي‌كند. وزن‌ها بر اساس خانه‌ها موجود در هر گروه (نه خانه‌هايي كه در آن دوره معامله شده‌اند) محاسبه مي‌شوند.
محاسبه شاخص قيمت مسكن در انگلستان
در انگلستان شاخص‌هاي هليفكس[۵]، نيشن وايد[۶] و لند رجيستري[۷] براي بررسي تغييرات قيمت مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرند.
«شاخص لند» رجيستري تغييرات قيمت مسكن را اندازه‌گيري مي‌كند. اين شاخص از تمامي داده‌هاي معاملات خانه‌هاي مسكوني استفاده مي‌كند و بر مبناي فروش‌هاي تكرارشونده است. ديتابيس لند، رجيستري اطلاعات مربوط به ويژگي‌هاي خانه‌ها را ندارد؛ بنابراين شاخص فروش‌هاي تكرارشونده روش خوبي براي ساخت شاخص با اين ديتابيس است.
شاخص‌هاي هليفكس و نيشن وايد دو شاخصي است كه در كشور انگلستان بيشتر به آنها استناد ميشود (ليشمن و واتكين، ۲۰۰۲).
«شاخص هليفكس» از داده‌هاي بزرگ‌ترين وام‌دهنده مسكن استفاده مي‌كند. اين شاخص با به كارگيري روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض ساخته شده است و از ويژگي‌هاي ملك و اطلاعات مربوط به آن مثل: قيمت معامله، مكان، نوع خانه[۸]، سن بنا، تعداد اتاق، تعداد سرويس بهداشتي، تعداد پاركينگ و فضاي پاركينگ، حياط استفاده مي‌كند.
«انجمن نيشن وايد» سابقه طولاني در ضبط و تجزيه تحليل داده‌ها دارد. از سال ۱۹۵۲ ميانگين قيمت معاملات، سالانه توسط نيشن وايد منتشر ميشود. در سال ۱۹۷۲ ميانگين قيمت معاملات براي اولين بار در دوره‌هاي سه ماهه منتشر شد و از سال ۱۹۸۹ شاخص‌هاي استاندارد شده و كيفيت ثابت توسط نيشن وايد منتشر مي‌شد. اين شاخص‌ها ابتدا سه ماهه منتشر مي‌شدند، اما از سال ۱۹۹۳ به صورت ماهانه منتشر مي‌شوند.
روش به كار گرفته شده براي ساخت اين شاخص مانند شاخص هليفكس، روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض است. اين شاخص از داده‌هاي وام استفاده مي‌كند. ويژگي‌هاي مسكن كه در شاخص نيشن وايد ديده ميشود شامل مكان، نوع محله (شاخص نيشن وايد انگلستان را بر اساس نوع افرادي كه در يك محله زندگي مي‌كنند به ۵۴ گروه تقسيم كرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سايز خانه، تعداد حمام و دستشويي، تعداد اتاق، نوع پاركينگ (يك پاركينگ، دو پاركينگ و بدون پاركينگ) و اينكه خانه نوساز است يا خير
نحوه محاسبه شاخص قيمت مسكن در ايران
در ايران بانك مركزي براي بازار مسكن تهران شاخص ميانگين معاملات را به صورت ماهانه منتشر مي‌كند.
اما شاخص ميانگين معاملات شاخص دقيقي نيست. از اين رو كيليد، شاخصي به نام شاخص كيليد تعريف كرده كه علاوه بر ويژگي‌هاي ظاهري خانه‌هاي معاملهشده (مانند متراژ، سال ساخت و …) ديگر عوامل تعيينكننده را هم در نظر گرفته و تاثير آنها را در محاسبه اين شاخص در بررسي مي كند.يكي از مهم‌ترين دغدغه‌هاي خريداران مسكن قبل از خريد خانه، پيش‌بيني روند رشد قيمت ملك در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌اي را انتخاب كنند كه با گذشت زمان، بيشترين رشد قيمت را داشته باشد.دسترسي به اطلاعات و داده‌هاي دقيق و ارزشمندي مثل تعداد معاملات ثبت شده سرمايه گذاري در هر منطقه، ميانگين قيمت معاملات و روند تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات گوناگون به خريداران و سرمايه‌گذاران اين حوزه كمك مي‌كند تا فرصت‌هاي بازار مسكن را به درستي شناسايي كرده و بهترين تصميم را نه بر پايه پيش‌بيني‌هاي شهودي بلكه بر اساس رفتار واقعي بازار مسكن اتخاذ كنند.همين دغدغه انگيزه‌اي شد تا تيم دانش‌بنيان كيليد امكان جديدي را تحت عنوان «فرصت‌هاي بازار مسكن» در اختيار كاربران قرار دهد. خريداران خانه با مراجعه به اين بخش مي‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفيدي را در قالب جدول و نمودارهاي ساده مشاهده كنند.
صفحه «فرصت‌هاي بازار مسكن» نه تنها دسترسي به اطلاعاتي نظير ميانگين قيمت كل خانه و ميانگين قيمت هر مترمربع در هر منطقه را براي كاربران فراهم مي‌كند، بلكه امكان مقايسه قيمت‌ها و ميزان رشد و تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات مختلف را براي آنها فراهم مي‌كند تا بهترين تصميم را بر اساس اطلاعات دقيق از شرايط فعلي و روند تغييرات بازار مسكن اتخاذ كنند.
[۱] National Association of Realtors
[۲] Fiserv Inc
[۳] Federal Housing Enterprise Oversight
[۴] single-family detached
[۵] Halifax
[۶] Nationwide
[۷] Land Registry
[۸] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached or terraced, bungalow, flat)
روش رگرسيون هدانيك برش مقطعي محض است. اين شاخص از داده‌هاي وام استفاده مي‌كند. ويژگي‌هاي مسكن كه در شاخص نيشن وايد ديده ميشود شامل مكان، نوع محله (شاخص نيشن وايد انگلستان را بر اساس نوع افرادي كه در يك محله زندگي مي‌كنند به ۵۴ گروه تقسيم كرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سايز خانه، تعداد حمام و دستشويي، تعداد اتاق، نوع پاركينگ (يك پاركينگ، دو پاركينگ و بدون پاركينگ) و اينكه خانه نوساز است يا خير
نحوه محاسبه شاخص قيمت مسكن در ايران
در ايران بانك مركزي براي بازار مسكن تهران شاخص ميانگين معاملات را به صورت ماهانه منتشر مي‌كند.
اما شاخص ميانگين معاملات شاخص دقيقي نيست. از اين رو كيليد، شاخصي به نام شاخص كيليد تعريف كرده كه علاوه بر ويژگي‌هاي ظاهري خانه‌هاي معاملهشده (مانند متراژ، سال ساخت و …) ديگر عوامل تعيينكننده را هم در نظر گرفته و تاثير آنها را در محاسبه اين شاخص در بررسي مي كند.يكي از مهم‌ترين دغدغه‌هاي خريداران مسكن قبل از خريد خانه، پيش‌بيني روند رشد قيمت ملك در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌اي را انتخاب كنند كه با گذشت زمان، بيشترين رشد قيمت را داشته باشد.دسترسي به اطلاعات و داده‌هاي دقيق و ارزشمندي مثل تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه، ميانگين قيمت معاملات و روند تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات گوناگون به خريداران و سرمايه‌گذاران اين حوزه كمك مي‌كند تا فرصت‌هاي بازار مسكن را به درستي شناسايي كرده و بهترين تصميم را نه بر پايه پيش‌بيني‌هاي شهودي بلكه بر اساس رفتار واقعي بازار مسكن اتخاذ كنند.همين دغدغه انگيزه‌اي شد تا تيم دانش‌بنيان كيليد امكان جديدي را تحت عنوان «فرصت‌هاي بازار مسكن» در اختيار كاربران قرار دهد. خريداران خانه با مراجعه به اين بخش مي‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفيدي را در قالب جدول و نمودارهاي ساده مشاهده كنند.
صفحه «فرصت‌هاي بازار مسكن» نه تنها دسترسي به اطلاعاتي نظير ميانگين قيمت كل خانه و ميانگين قيمت هر مترمربع در هر منطقه را براي كاربران فراهم مي‌كند، بلكه امكان مقايسه قيمت‌ها و ميزان رشد و تغييرات قيمت مسكن در مناطق و محلات مختلف را براي آنها فراهم مي‌كند تا بهترين تصميم را بر اساس اطلاعات دقيق از شرايط فعلي و روند تغييرات بازار مسكن اتخاذ كنند. منبع
[۱] National Association of Realtors
[۲] Fiserv Inc
[۳] Federal Housing Enterprise Oversight
[۴] single-family detached
[۵] Halifax
[۶] Nationwide
[۷] Land Registry
[۸] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached
orterraced,bungalow, flat