عوامل تاثيرگذار در عمر مفيد ساختمان
ويژگي‌ها و كارايي ساختمان در گذر زمان كاهش پيدا كرده و ايمني آن تقليل مي يابد. زماني كه اين اتفاق افتاد و ويژگي هاي ساختمان به سطح وظيفه برسد و تنزل كند، به اصطلاح، عمر مفيد ساختمان به پايان مي رسد و از انتفاع مي افتد. در اين مطلب از خانه كعماري به بررسي بايدها و نبايدهاي عمر مفيد ساختمان مي پردازيم و برخي مواردي را كه منجر به كاهش عمر مفيد ساختمان مي‌شوند، معرفي مي كنيم. اگر از بروز اين گونه خطاها جلوگيري شود و فرآيند هاي مربوطه اصلاح شود، تا حدود قابل توجهي بر ميزان عمر مفيد ساختمان افزوده خواهد شد. با ما همراه باشيد.
چه عواملي منجر به كاهش طول عمر ساختمان مي شوند؟
عوامل تاثيرگذار در عمر مفيد ساختمان : خطاهاي طراحي، خطاهاي اجرايي و نظارت بر اجرا و خطاهاي بهره برداري و نگهداري منجر به كاهش طول عمر ساختمان مي شوند. در ادامه به بررسي اين عوامل مي پردازيم:
عمر مفيد ساختمان: خطاهاي طراحي
خطاهاي طراحي يكي از مهم ترين عوامل كاهش عمر ساختمان ها هستند. دقت ناكافي در مطالعات اوليه و همچنين ناديده گرفتن وقايع در مرحله طراحي سازه كه ناشي از بي‌تجربگي يا سهل انگاري است با عنوان خطاهاي طراحي شناخته مي شوند. همچنين عدم توجه كافي به معيارهاي مورد نياز طرح، خطا در تهيه نقشه ها، خطا در آناليز طرح و محاسبات مربوطه و خطا در تهيه مشخصات فني و اجرائي از ديگر خطاهاي طراحي محسوب مي شوند كه در صورت رخ دادن منجر به كاهش طول عمر سازه و بنا مي گردند.
عمر مفيد ساختمان: خطاهاي اجرايي و نظارت بر اجرا
يكي ديگر از عواملي كه كاهش عمر ساختمان را به همراه دارد، خطاهاي اجرايي و نظارت بر اجرا مي باشد. اين خطاها عبارتند از: انتخاب نامناسب: مصالح، تجهيزات، نيروي انساني براي تهيه مصالح و تجهيزات، نيروي نظارتي، نيروهاي اجرايي متخصص، روش اجرا و اجراي كار بدون برنامه و توجه نكردن به كنترل كيفيت.
از ديگر خطاهاي اجرايي و نظارت بر اجرا مي توان به: اظهار نظرهاي غير كارشناسي در حين اجراي كار و الزام به اجراي آن ها، صرفه جويي بي مورد در هزينه ها، استفاده از مصالح ارزان قيمت، پرداخت دستمزدهاي ارزان و استفاده از نيروهاي غيرحرفه اي و غير متخصص، اثر عامل زمان و همچنين عوامل محيطي شامل پير شدن مصالح و تغيير و تحول مشخصه هاي آنها در طول زمان، خطاهاي اتفاقي و عوامل طبيعي و استثنايي از قبيل: سيل، زلزله و لغزش زمين و همچنين خطاهاي مربوط به تغيير و تحول شرايط محيط نسبت به دوره طرح و اجراي آن مانند بالا آمدن سطح آب‌هاي زيرزميني به دليل احداث سد در منطقه اشاره كرد.
عمر مفيد ساختمان: خطاهاي بهره برداري و نگهداري
آخرين مورد از عوامل تاثيرگذار در كاهش عمر ساختمان، خطاهاي بهره برداري و نگهداري است. اين خطاها عبارتند از: بهره برداري نادرست، رعايت نكردن ضوابط مربوط به بهره برداري، توجيه نبودن گروه هاي بهره بردار، استفاده از نيروهاي غير متخصص و غير حرفه اي كه تجربه اي در زمينه نگهداري ندارند. ايجاد تغيير در نوع بهره برداري بدون اين كه امكان و عواقب آن بررسي شود. مثلاً: استفاده از ساختماني مسكوني به عنوان انبار، ساختمان اداري يا بيمارستان و يا افزايش تعداد طبقات ساختمان. بارگذاري غير اصولي و خارج از عرف ساختمان، افزايش بار بهره برداري بدون اينكه تغييرات لازم صورت گيرد. عدم بازرسي و نگهداري به موقع ساختمان و تاسيسات براي كشف و رفع نارسايي هاي كوچك كه بزرگ شدن دامنه نارسايي ها را به همراه دارد. همچنين تعلل در انجام به موقع بهسازي وجود اعتبار در مواقع نياز.
طول عمر مفيد ساختمان ها در نقاط مختلف جهان
با بررسي استانداردهاي جهاني به اين نتيجه مي‌رسيم كه: طول عمر مفيد ساختمان هاي ايران در حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است. طول عمر مفيد ساختمان ها در كشورهاي صنعتي به ۱۰۰ سال هم مي رسد. در بسياري از كشورها مانند روسيه، طول عمر مفيد ساختمان ها به 300 سال نيز مي رسد. ساختمان هايي كه در ايران ساخته مي شوند، عمر مفيد بسيار كمي دارند. به عبارتي در ايران با جوانمرگي ساختمان ها مواجه هستيم و فاصله زيادي با ميانگين جهاني وجود دارد.
دلايل پايين بودن عمر مفيد ساختمان ها در ايران
همان طور كه گفته شد، عمر مفيد ساختمان ها در ايران با ميانگين جهاني فاصله بسيار زيادي دارد. اين موضوع دلايل بسيار زيادي دارد. بي‌توجهي نسبت به وقوع خطاهاي فوق الذكر كه دلايل اصلي كاهش عمر مفيد يك سازه است، نبود ثبات در قوانين شهرسازي و طرح هاي مصوب جامع و تفصيلي مناطق و شهرها نيز مزيد بر علت خواهد بود. مادامي كه شهردارى هاي مناطق مختلف به وسيله فروش تراكم به جبران كمبود منابع مالي خود مي پردازند، بافت مناطق و محله ها عملاً به هم مى‌ريزد.
براي مثال: در محله‌اي كه واحدهاى مسكونى داراي حد ارتفاع و تراكم مشخص هستند، اگر فروش تراكم صورت گيرد، خانه‌هاى يك يا دو طبقه ويلايي در مجاورت مجتمع ها و برج ها قرار خواهند گرفت. بدين ترتيب بافت و هويت آن منطقه از بين مي رود. علاوه بر اين واحدهاى مسكونى ديگر نيز بايد خود را با روند جديد تطبيق دهند. همين باعث مي شود تا يك ساختماني كه عمر مفيد آن 70 الي 100 سال است در كمتر از 30 سال تخريب شود. محدوديت منابع مالي و نيروي انساني و عواملي از قبيل: قيمت تمام شده ساخت و ساز جهت عرضه به خريداران و متقاضيان، سازندگان نهايت تلاش خود را براي كاهش هزينه هاي سرمايه‌گذاري اوليه و اجراي ساختمان مي كنند. همين موضوع يكي از مهم ترين عوامل كاهش عمر مفيد ساختمان ها در ايران است.
نكته
در صورتي كه با كاهش هزينه ها، حداقل استانداردهاي لازم در زمان ساخت ناديده گرفته شوند، كيفيت ساخت و به دنبال آن، عمر مفيد ساختمان كاهش پيدا مي كند. علاوه بر اين، هزينه هاي مربوط به تعميرات و نگهداري، هزينه هاي تحميلي بر محيط زيست و طبيعت، هدررفت انرژي و بسياري موارد ديگر نيز افزايش مي يابد. معمولاً اقتصاد ملي تامين كننده مجموعه اين هزينه ها است. به همين دليل بايد تعادل و تناسب منطقي ميان هزينه ساخت با ساير هزينه‌هاي دوره عمر ساختمان برقرار شود. كاهش هزينه هاي ساخت و ساز بدون داشتن برنامه ريزي، مديريت و اعمال نظارت و كنترل، افزايش سايرِ هزينه هاي مربوط به طول عمر ساختمان را به همراه خواهد داشت. البته در صورت افزايش هزينه هاي ساخت و ساز، مشكلات ديگري نيز ايجاد مي شود: قدرت خريد متقاضيان مسكن كاهش مي يابد و ركود در بازار ساختمان و مسكن به وجود مي آيد.